Vérifié le 25/10/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice
Lors de la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes. La révision peut intervenir <span class="miseenevidence">tous les 3 ans</span> à la demande du propriétaire<span class="miseenevidence"> ou automatiquement</span> par le biais d'une clause d'échelle mobile . La clause recette permet également l'augmentation du loyer sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.
Le montant <span class="miseenevidence">initial</span> du loyer n'est pas réglementé. Il <span class="miseenevidence">est fixé librement</span> par les parties au contrat. Le propriétaire (appelé <span class="expression">bailleur)</span> n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.
En revanche, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé.
Les modalités de paiement du loyer sont libres (paiement en début ou en fin de mois, paiement mensuel ou trimestriel).
Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie.
Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'autres sommes en plus du loyer :
D<a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=F36538">épôt de garantie</a>
Pas-de-porte (droit d'entrée).
Le propriétaire de locaux commerciaux est soumis à la TVA sur les loyers commerciaux pour certains types de locaux.
Le propriétaire qui loue <span class="miseenevidence">des locaux équipés,</span> c'est-à-dire munis de mobiliers, de matériels et installations<span class="miseenevidence"> nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire</span> (par exemple, salle de spectacles aménagée pour recevoir des spectateurs) est soumis à la <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=R24379">TVA</a> au taux normal de <span class="valeur">20 %</span>.
Si le propriétaire bénéficie du régime de la<a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=F21746"> franchise en base de TVA</a>, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.
Le propriétaire qui loue des <span class="miseenevidence">locaux nus</span>, c'est-à-dire non munis d'équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l'exploitation à laquelle ils sont destinés, est <span class="miseenevidence">exonéré de TVA</span>.
Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts du lieu de situation des locaux.
Le pas-de-porte correspond au <span class="miseenevidence">paiement d'un droit d'ent</span><span class="miseenevidence">rée</span> versé par le locataire (appelé <span class="expression">preneur</span>) au propriétaire (appelé <span class="expression">bailleur)</span> lors de l'entrée dans les lieux.
Il n'est pas obligatoire et s'applique <span class="miseenevidence">aux locaux vacants</span>.
Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers.
Il n'est pas remboursé à la fin du bail.
Ce droit d'entrée peut être versé <span class="miseenevidence">en une fois</span> ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.
À savoir
Le montant du pas de porte et les modalités de versement doivent être indiqués dans le bail.
Au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.
Dans cette hypothèse, le pas-de-porte est <span class="miseenevidence">pris en compte pour le calcul de la révision triennale</span> et pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
<span class="miseenevidence">Pour le propriétaire</span>, il constitue un revenu foncier.
Le pas-de-porte est <span class="miseenevidence">soumis à la TVA</span> si le loyer du bail y est lui-même soumis. Le loyer de locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers et matériels nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire est soumis à TVA. Si le bailleur bénéficie du régime de <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=F21746">franchise en base de TVA</a>, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.
<span class="miseenevidence">Pour le locataire</span>, le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9<Exposant>e</Exposant> par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.
<span class="miseenevidence">Pour le propriétaire</span>, il n'y a pas d'imposition.
<span class="miseenevidence">Pour le locataire</span>, le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=R55294">amorti</a>.
En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.
Révision triennale (révision légale)
Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé <span class="expression">bailleur)</span> ou du locataire (également appelé <span class="expression">preneur</span>). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.
À quel moment a lieu la révision triennale ?
La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans <span class="miseenevidence">un délai de 3 ans</span> après l'un des moments suivants :
Entrée du locataire dans les locaux
Renouvellement d'un bail précédent
Prise d'effet de la précédente révision.
La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.
La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.
La demande de révision doit être transmise par <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=R57151">acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice )</a> ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.
Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.
Quel indice est utilisé pour la révision triennale ?
La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :
<span class="miseenevidence">Indice trimestriel des loyers commerciaux <a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457429" target="_blank">(ILC</a>)</span> pour les activités commerciales ou artisanales
<span class="miseenevidence">Indice des loyers des activités tertiaires (<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457433" target="_blank">ILAT</a>)</span> pour les autres activités.
À savoir
L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
<span class="miseenevidence">Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale)</span>.
Pour les <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=R35723">PME</a>, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) est <span class="miseenevidence">temporairement plafonnée</span>. Elle ne peut pas dépasser <span class="valeur">3,5 %</span> pour le 2<Exposant/><Exposant>e</Exposant> trimestre 2022, le 3<Exposant/><Exposant>e</Exposant> trimestre 2022, le 4<Exposant/><Exposant>e</Exposant> trimestre 2022 et le 1<Exposant>er</Exposant> trimestre 2023.
Lorsque la variation annuelle dépasse <span class="valeur">3,5 %</span>, il faut appliquer la <a href="https://www.entreprises.gouv.fr/files/files/enjeux/pouvoir-d-achat/foire-aux-questions-plafonnements-loyers-commerciaux-PME.pdf" target="_blank">formule de calcul</a> suivante :
<span class="miseenevidence">Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la fixation initiale) x (1 +<span class="valeur">3,5 %</span>)</span>
Exemple
Le loyer basé sur l'ILC est fixé à <span class="valeur">500 €</span>.
Il faut appliquer la formule de calcul suivante pour prendre en compte le plafonnement :
Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la fixation initiale) x (1 +<span class="valeur">3,5 %</span>)
= <span class="valeur">500 €</span> x (indice du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2021 / indice du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2019) x (1+plafonnement à <span class="valeur">3,5 %</span>)
= <span class="valeur">500 €</span> x (118,41/ 115,21) x (1+ <span class="valeur">3,5 %</span>)
= <span class="valeur">500 €</span> x (1+<span class="valeur">2,59 %</span>) x (1+ <span class="valeur">3,5 %</span>)
= <span class="valeur">531,87 €</span>
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
<span class="miseenevidence">Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale)</span>.
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à <span class="valeur">10 %</span> du loyer payé au cours de l'année précédente.
Exemple
Un bail est signé le 1<Exposant>er </Exposant>octobre 2019 avec un loyer mensuel de <span class="valeur">500 €</span> basé sur l’ILC. La première révision triennale intervient au 1<Exposant>er</Exposant> octobre 2022.
= <span class="valeur">500 €</span> x (indice du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2022/indice du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2019)
= <span class="valeur">500 €</span> x (123,65 / 115,21)
= <span class="valeur">500 €</span> x (1+<span class="valeur">7,33 %</span>)
= <span class="valeur">536,65 €</span>
De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans. Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé s'est appliqué.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur <span class="miseenevidence">à la date de la précédente révision.</span>
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
<span class="miseenevidence">Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)</span>.<MiseEnEvidence/><MiseEnEvidence/>
Attention :
Pour les <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=R35723">PME</a>, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) est <span class="miseenevidence">temporairement plafonnée</span>. Elle ne peut pas dépasser <span class="valeur">3,5 %</span> pour le 2<Exposant/><Exposant>e</Exposant> trimestre 2022, le 3<Exposant/><Exposant>e</Exposant> trimestre 2022, le 4<Exposant/><Exposant>e</Exposant> trimestre 2022 et le 1<Exposant>er</Exposant> trimestre 2023.
Exemple
Lors de la dernière révision triennale, le loyer révisé basé sur l'ILC est fixé à <span class="valeur">500 €</span>.
Il faut appliquer la formule suivante de calcul pour prendre en compte le plafonnement :
Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la fixation initiale) x (1 +<span class="valeur">3,5 %</span>)
= <span class="valeur">500 €</span> x (indice du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2021 / indice du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2019) x (1+plafonnement à <span class="valeur">3,5 %</span>)
= <span class="valeur">500 €</span> x (118,41/ 115,21) x (1+ <span class="valeur">3,5 %</span>)
= <span class="valeur">500 €</span> x (1+<span class="valeur">2,59 %</span>) x (1+ <span class="valeur">3,5 %</span>)
= <span class="valeur">531,87 €</span>
De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans.
Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé s'est appliqué.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur <span class="miseenevidence">à la date de la dernière révision.</span>
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
<span class="miseenevidence">Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)</span>.
Exemple
Un bail est signé le 1<Exposant>er</Exposant> juin 2015 avec un loyer mensuel de <span class="valeur">500 €</span>, basé sur l'<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457429" target="_blank">ILC</a>. Lors de la première révision en juin 2018, le loyer est fixé à <span class="valeur">519,42 €</span>. Lors de la 2<Exposant>e</Exposant> révision triennale du 1<Exposant>er</Exposant> juin 2021, il faut appliquer la formule de calcul :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)
= Loyer en cours x (indice du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2021 / indice du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2018 )
= 519,42 x (118,41/112,59)
= <span class="valeur">546,26 €</span>
Déplafonnement de la révision triennale
La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux <a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457429" target="_blank">(ILC</a> ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457433" target="_blank">ILAT</a>).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure pour une année, à <span class="valeur">10 %</span> du loyer payé au cours de l'année précédente.
Pour les <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=R35723">PME,</a> la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) <a href="https://www.entreprises.gouv.fr/files/files/enjeux/pouvoir-d-achat/foire-aux-questions-plafonnements-loyers-commerciaux-PME.pdf" target="_blank">ne peut pas dépasser 3,5 %</a> entre le 2<Exposant/><Exposant>e</Exposant> trimestre 2022 et le 1<Exposant>er </Exposant>trimestre 2023.
Le bailleur pourra demander une <span class="miseenevidence">augmentation de loyer déplafonné</span> dans l'un des 2 cas suivants :
<span class="miseenevidence">Modification matérielle des facteurs locaux de <span class="expression">commercialité</span></span> (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de <span class="valeur">10 %</span> de la <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=F31046">valeur locative</a> et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple)
<span class="miseenevidence">Changement d'activité</span> (appelée <span class="expression"><a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=F31227">déspécialisation</a></span>) dans le bail effectué par le locataire
Dans ces 2 cas, la variation du loyer n'est pas plafonnée et le montant du loyer pourra correspondre<span class="miseenevidence"> à la valeur locative des locaux</span>.
La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :
Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...)
Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)
Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété
Facteurs locaux de <span class="expression">commercialité</span> (enseignes de notoriété, transports par exemple)
Prix pratiqués dans le voisinage.
Clause d'échelle mobile
Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou <span class="expression">clause d'indexatio</span><span class="expression">n</span>), permettant la variation du loyer en fonction d'un <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=F20564">indice de référence</a> mentionné dans le contrat.
L'indice est différent selon l'activité exercée :
Pour les <span class="miseenevidence">activités commerciales ou artisanales</span>, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux <a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457429" target="_blank">(ILC</a>).
Pour <span class="miseenevidence">les autres activités</span> : l'indice des loyers des activités tertiaires (<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457433" target="_blank">ILAT</a>)
L'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile.
La périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle.
Le loyer est révisé <span class="miseenevidence">automatiquement</span> lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (<span class="expression">appelé bailleur</span>).
Protection contre une variation trop forte du loyer
Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer. Le juge le fixera alors à la valeur locative.
Cette demande se fait <span class="miseenevidence">par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).</span>
L'augmentation ne pourra pas être supérieure à <span class="valeur">10 %</span>du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Attention :
Pour les <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=R35723">PME</a> dont le loyer est révisé en fonction de l'ILC, la variation annuelle <a href="https://www.entreprises.gouv.fr/files/files/enjeux/pouvoir-d-achat/foire-aux-questions-plafonnements-loyers-commerciaux-PME.pdf" target="_blank">ne peut pas dépasser 3,5 %</a> entre le 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2022 et le 1<Exposant>er </Exposant>trimestre 2023. Lorsque la variation annuelle dépasse <span class="valeur">3,5 %</span>, ce dernier taux s’applique automatiquement.
Clause-recette
La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.
En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée <span class="expression">Loyer minimum garanti</span>).
Cette disposition est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.
Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=F22854">droit au renouvellement du bail commercial</a> s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.
Le loyer du bail renouvelé est librement déterminé par les parties. Si elles ne parviennent pas à un accord, le loyer est fixé par le tribunal judiciaire qui va en principe appliquer la règle du plafonnement du loyer.
Plafonnement du loyer du bail renouvelé
Le plafonnement du loyer renouvelé signifie que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457429" target="_blank">indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)</a> ou de l'<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457433" target="_blank">indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT)</a>.
Attention :
L'augmentation des loyers commerciaux des <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=R35723">PME</a> indexés sur l'ILC ne peut pas dépasser <span class="valeur">3,5 %</span>entre le 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2022 et le 1<Exposant>er</Exposant> trimestre 2023.
La règle du plafonnement s'applique dans les 2 cas suivants :
Lors du renouvellement du bail <span class="miseenevidence">6 mois avant l'expiration du bail</span> : ce renouvellement s'effectue par un congé donné par le bailleur 6 mois avant la date d'expiration, ou par une demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant
Lorsque le bail se poursuit <span class="miseenevidence">au-delà de 9 ans tacitement </span>(sans que le propriétaire ou le locataire ne réagisse) <span class="miseenevidence">sans dépasser 12 ans.</span>
Les parties peuvent décider d'exclure le plafonnement du bail commercial au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement.
Déplafonnement du loyer du bail renouvelé
Dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. Le loyer déplafonné est alors fixé à la <a href="https://rostrenn.bzh/demarches-services/vos-demarches/?xml=R62723">valeur locative</a>.
Le plafonnement est écarté pour laisser place au déplafonnement si la valeur locative a changé ou en fonction de la durée du bail ou de la nature des locaux loués.
Déplafonnement lié à la durée du bail
Lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une <span class="miseenevidence">durée supérieure à 9 ans</span>, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative.
Le loyer est également déplafonné lorsque <span class="miseenevidence">le bail s'est poursuivi au-delà d'une durée </span><span class="miseenevidence"><MiseEnEvidence>12 ans</span></MiseEnEvidence> en raison de l'inaction des parties. En pratique, les parties n'ont pas donné congé ou demandé le renouvellement ni au bout de 9 ans ni pendant les 3 ans qui ont suivi.
Déplafonnements liés à des modifications notables
Plusieurs éléments permettent de déterminer la valeur locative d'un loyer renouvelé :
Caractéristiques du local
Destination des lieux
Obligations respectives des parties
Facteurs locaux de commercialité
Améliorations importantes apportées aux lieux loués
<span class="miseenevidence">La modification d'un seul de ces éléments</span> peut justifier le déplafonnement du loyer. Cette modification doit être <span class="expression">notable, c'est-à-dire </span>suffisamment importante. C'est le juge qui apprécie au cas par cas l'existence de cette modification.
Exemple
Le loyer peut être déplafonné lorsque les locaux loués sont modifiés ou étendus. C'est le cas lorsque le bailleur ajoute une surface supplémentaire ou une cave aux locaux loués.
Un changement d'activité commerciale peut aussi autoriser le déplafonnement du loyer. Par exemple, le loyer d'un commerce de bar-tabac qui a obtenu en cours de bail, l'autorisation du bailleur de vendre « tous produits de téléphonie », peut être déplafonné lors du renouvellement.
